Quels types de biens peut-on financer via le crowdfunding immobilier ?

Les grandes catégories de biens financés en crowdfunding immobilier

Avant de placer votre épargne, vous devez identifier précisément les types de biens accessibles via ce mode de financement. Les plateformes proposent généralement quatre à cinq catégories principales, chacune avec ses caractéristiques propres en termes de rendement, durée et niveau de risque. Une vue d’ensemble permet de comparer rapidement ces options selon vos critères prioritaires parmi les différentes solutions immobilières pour les investisseurs.

Le résidentiel neuf domine le marché. Ce type de projet finance la construction de logements collectifs ou individuels par des promoteurs établis. Vous prêtez une somme à l’opérateur, qui la rembourse avec intérêts une fois les appartements vendus. La durée oscille généralement entre 18 et 36 mois selon l’ampleur du programme.

Le résidentiel ancien concerne les opérations de rénovation et revente. Un opérateur achète un bien existant, le réhabilite, puis le revend avec plus-value. Les durées sont souvent plus courtes (12 à 24 mois), mais les aléas de chantier peuvent allonger les délais initialement prévus.

L’immobilier commercial regroupe bureaux, locaux d’activité et commerces de pied d’immeuble. Ces projets s’adressent à des investisseurs conscients des cycles économiques : la demande locative fluctue selon la conjoncture. Les rendements restent attractifs, mais la revente dépend fortement du marché tertiaire local.

Les entrepôts logistiques représentent une niche en croissance. Le e-commerce tire la demande de surfaces de stockage. Ces projets affichent des durées moyennes et des rendements stables, portés par des baux commerciaux longs. Moins médiatisés, ils méritent votre attention.

Un investissement crowdfunding immobilier suit un cycle type : sélection du projet et investissement initial, confirmation de la collecte réussie sous quinze jours, suivi des travaux via les reportings de la plateforme pendant six à douze mois, phase de commercialisation ou revente du bien entre douze et vingt-quatre mois, puis remboursement du capital et des intérêts entre dix-huit et trente-six mois selon la nature de l’opération.

Promotion immobilière vs marchand de biens : deux logiques différentes

Ces deux types d’opérations représentent l’essentiel des projets proposés en crowdfunding immobilier. Pourtant, les confondre peut fausser vos attentes de rendement et votre évaluation du risque. Selon le baromètre 2024 Forvis Mazars, les opérations de marchands de biens restent prépondérantes avec 56 % des projets, tandis que la promotion immobilière pure représente 32 % en 2024.

La promotion immobilière consiste à construire un programme neuf sur un terrain acquis par le promoteur. C’est du long terme. Le promoteur obtient le permis de construire, lance les travaux, commercialise les lots sur plan (VEFA), puis livre les acquéreurs. Votre investissement finance généralement les fonds propres nécessaires au démarrage du projet, avant le déblocage des crédits bancaires.

L’opération de marchand de biens fonctionne différemment. L’opérateur achète un bien existant, le rénove ou le divise, puis le revend rapidement. C’est du court terme. Les durées de blocage sont plus réduites (12 à 18 mois typiquement), mais les marges dépendent fortement de la capacité à maîtriser les coûts de rénovation et à revendre au prix anticipé.

Sur les échanges avec des investisseurs débutants en crowdfunding immobilier, la confusion entre ces deux types d’opérations revient fréquemment. Cette méconnaissance génère des attentes de rendement décalées de 2-3 points par rapport à la réalité du projet. Ce constat est limité aux retours utilisateurs et peut varier selon le niveau de connaissance préalable en immobilier et la qualité des informations fournies par la plateforme choisie.

L’erreur la plus courante ? Comparer un projet promotion 24 mois avec un projet marchand 12 mois uniquement sur le taux affiché. Le risque n’est pas le même. Les points de vigilance diffèrent. La promotion dépend du rythme de commercialisation des lots. Le marchand dépend de la capacité à revendre dans un marché parfois tendu.

Mon avis sur cette distinction : privilégiez les projets dont vous comprenez le mécanisme de création de valeur. Si vous visualisez mal comment un promoteur gagne de l’argent entre l’achat du terrain et la livraison des appartements, approfondissez avant d’investir. La compréhension du modèle économique réduit l’anxiété face aux aléas inévitables.

Pour explorer les projets disponibles et comparer les opérations selon leur type, vous pouvez consulter une plateforme de crowdfunding immobilier proposant des fiches détaillées par projet avec l’historique de l’opérateur.

Rendements et risques selon le type de bien

Les rendements annoncés oscillent entre 8 et 12 % selon les projets. Mais ces chiffres masquent des réalités très différentes. Selon l’analyse de l’AMF sur le marché du crowdfunding immobilier français, les rendements attendus ont progressé de 9,1-9,6 % entre 2017 et 2022 pour atteindre 10,7 % fin mars 2024.

Cette hausse des rendements ne doit pas faire oublier le risque associé. L’AMF signale également qu’environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 accusent un retard. Les retards ne signifient pas nécessairement une perte, mais ils allongent la durée de blocage de vos fonds et peuvent créer du stress inutile.

Les projets résidentiels neufs présentent un profil de risque modéré lorsque le promoteur est établi et que la commercialisation a débuté. La demande de logements reste soutenue dans les zones tendues. Les projets commerciaux dépendent davantage de la conjoncture économique : un ralentissement peut retarder la location des surfaces et donc le remboursement.

Les opérations de marchand de biens affichent souvent des rendements plus élevés, mais le risque de retard ou de moins-value à la revente est réel. Le marché de l’ancien fluctue, les travaux peuvent déraper, et la revente peut prendre plus de temps que prévu initialement.

Cette expérience illustre un point central : le rendement annoncé n’est pas le seul critère. La diversification par type de bien, par opérateur et par durée réduit l’impact d’un retard ou d’un défaut sur l’ensemble de votre portefeuille. Trois à cinq projets répartis valent mieux qu’un seul projet « parfait ».

L’erreur que je rencontre souvent chez les débutants : se focaliser sur le taux le plus élevé sans analyser le profil de l’opérateur. Un promoteur avec dix opérations réussies à 9 % présente un meilleur rapport risque/rendement qu’un nouvel entrant à 12 % sans historique vérifiable.

Comment choisir le type de projet adapté à votre profil

Êtes-vous prêt à bloquer vos fonds 36 mois pour maximiser le rendement, ou préférez-vous récupérer votre capital sous 18 mois quitte à accepter un taux légèrement inférieur ? Cette question détermine votre orientation vers tel ou tel type de projet.

Le choix du type de bien dépend de trois critères : votre tolérance au risque, votre horizon de placement et votre objectif de rendement. Chaque profil d’investisseur correspond à une stratégie différente.

Le règlement européen PSFP encadre désormais les plateformes de financement participatif. Selon le règlement PSFP expliqué par Finance Héros, un porteur de projet ne peut pas collecter plus de 5000000 € sur une même plateforme sur 12 mois. Cette limite protège les investisseurs contre une concentration excessive sur un seul opérateur.

Vérifiez systématiquement l’agrément de la plateforme auprès de l’AMF ou de l’ACPR avant d’investir. Les plateformes agréées PSFP respectent des obligations de transparence et d’information qui sécurisent votre investissement. Une plateforme non agréée expose à des risques supplémentaires non couverts par la réglementation.

Mon conseil pour les investisseurs qui débutent : commencez petit. Investissez 100 à 500 € sur deux ou trois projets différents avant d’engager des sommes plus importantes. Cette approche vous permet de comprendre le fonctionnement concret (reporting, suivi, remboursement) sans risquer une part significative de votre épargne.